Центральный Банк поднял ключевую ставку с 12% до 13. Это уже третье повышение «ключа» за третий квартал 2023 года - в июле процент повышался с 7,5 до 8,5, а в августе финансовый регулятор резко поднял ставку с 8,5 до 12. Повышение ключевой ставки влияет на многие сферы денежно-кредитной политики, в том числе и на ипотеку. Кроме того, с 20 сентября минимальный взнос по кредитам на жилье с господдержкой вырос с 15 % до 20 %. Портал «Живем в Нижнем» решил разобраться, как изменятся условия взятия ипотеки, и что произойдет с рынком недвижимости.
Основные моменты
Ключевая ставка – это процент, под который Центральный банк выдает кредиты коммерческим банкам. Соответственно, последние опираются на этот показатель, когда выдают кредиты уже своим клиентам. Для поддержания своей жизнедеятельности банки, естественно, предоставляют займы под процент больший, чем ключевая ставка. Поэтому связь прослеживается простая – чем выше ключевая ставка, тем под больший процент будут выдаваться кредиты, займы, ипотеки. Ключевая ставка – это основной инструмент в экономике. С помощью нее ЦБ контролирует рост экономики в государстве, инфляцию, курс рубля и др.
Почему же решили повысить ключевую ставку?
- Повышение ключевой ставки 15 сентября 2023 года связано с реализацией существенных проинфляционных рисков: роста внутреннего спроса, опережающего возможности расширения выпуска, и ослабления рубля. При этом перенос ослабления рубля в цены усилился, в том числе, по причине повышения ценовых ожиданий предприятий и инфляционных ожиданий граждан в последнее время. Проводимая денежно-кредитная политика ограничит масштаб отклонения инфляции вверх от целевого значения вблизи 4% и, по прогнозу Банка России, вернет ее к 4% в следующем году, - сообщили в пресс-службе Волго-Вятского главного управления Банка России (Нижний Новгород).
Что будет с ипотекой?
Повышение ключевой ставки скажется и на условиях взятия ипотеки.
- Банки вынуждены повышать ставки по кредитам. Включая ипотеку, ориентируясь на показатели ключевой ставки, которые корректируются банком России, - рассказали в пресс-службе по ПФО банка «Открытие».
Ставки банков по ипотекам уже выросли на несколько процентов.
- Мы видим, что по рыночным программам средние ставки выросли с июньских 10,5–11% до 14,5–15,5% в октябре. Получается, банки ухудшили условия кредитования как раз на размер прибавки к ключевой ставке ЦБ. А по сути ставки стали заградительными для людей, - поделился исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак.
Повышение ставки поведет за собой ряд и других изменений на рынке недвижимости. В ближайшее время можно будет ожидать, что доступность ипотеки существенно снизится – цены на жилье могут вырасти, а граждане все меньше будут решаться взять кредит на жилье.
- В результате мы как финансовый маркетплейс прогнозируем, что спрос на ипотеку до конца года упадет на 15-20% после ажиотажа в августе – плюс 22% за месяц. Другими словами, спрос на ипотечном рынке опустится до показателей кризисного 2022 года, - заявил Ярослав Баджурак.
В сложившейся ситуации банкам просто невыгодно сохранять низкие ставки по ипотеке.
- Банки постараются, насколько это возможно, удержать актуальные ипотечные ставки, хотя ряд крупных кредитных организаций уже заявил об их повышении. Если в ближайшее время спрос на ипотеку существенно упадет, застройщики, разумеется, будут вынуждены снизить стоимость «квадрата». Однако, как показывает статистика последнего десятилетия, цена квадратного метра в этом случае либо росла, либо замораживалась на какой-то срок, но точно не снижалась, - прокомментировали в пресс-службе по ПФО банка «Открытие».
Ипотека с господдержкой – что будет с ней?
В программах господдержки по ипотечным кредитам также изменились условия. Для начала уточним, какие виды программ сейчас существуют: «Льготная ипотека», «Семейная ипотека», ИТ-ипотека» и «Дальневосточная ипотека». Выдачу «сельской ипотеки» пока приостановили. Кроме того, Минстрой РФ изменил размер первоначального взноса по ипотекам по льготным программам. Теперь людям нужно будет заплатить от 20% от стоимости жилья, чтобы взять кредит. Повышение связано с желанием властей уменьшить спрос на жилье.
Итак, первоначальный взнос вырос во всех программах до 20%, а вот ставки немного разнятся.
- Проценты по программам с господдержкой также выросли на 0,5 п.п., но основная причина – это снижение размера субсидии, - отмечает главный аналитик «Совкомбанка» Наталья Ващелюк.
| Программа | Срок действия | Ставка |
| Семейная ипотека | До 01.07.2024 | От 5,99% |
| Льготная ипотека | До 01.07.2024 | От 7,99% |
| Сельская ипотека | Бессрочная, но приостановлена | - |
| ИТ-ипотека | До 31.12.2024 | От 4,59% |
| Дальневосточная ипотека | До 31.12.2030 | От 1,59% |
Эксперты заверили, что для людей, которые уже участвуют в ипотечных программах с господдержкой, не пересматриваются условия кредитования – государство полностью субсидирует ставки на весь срок договора.
- Наиболее выгодные ставки по ипотечным кредитам все-таки остаются за сотрудниками IT-сферы, кроме того, можно рассчитывать на более или менее приемлемые условия для молодых семей, - прокомментировала кандидат экономических наук, доцент Базовой кафедры финансового контроля, анализа и аудита Главного контрольного управления города Москвы РЭУ им. Плеханова Светлана Коваленко.
При этом спрос на ипотеку с господдержкой у нижегородцев только растет.
- В общем объеме выдач ВТБ в Нижегородской области доля льготой ипотеки с середины лета динамично растет: если в июле на нее приходилось 33% от общего объема сделок, то по итогам сентября - уже 53%. По прогнозам банка, до конца 2023 года этот тренд будет сохраняться, - отметила эксперт пресс-службы ВТБ в ПФО Светлана Липатова
Немного статистики
В пресс-службе Волго-Вятского главного управления Банка России (Нижний Новгород) предоставили следующие данные по ипотекам в регионе:
|
| 2018 | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 |
| Кол-во ипотек (тыс.) | 32,5 | 27,5 | 37 | 37,8 | 23,4 |
С января по август 2023 года в Нижегородской области выдали 22,5 тысяч ипотечных жилищных кредитов (ИЖК). Как видно, этот показатель почти приблизился к количеству ипотек за весь 2022 год.
Средний размер ИЖК в августе этого года составил 3,5 млн рублей, а в том же месяце 2022 года – 3,2 млн рублей. Средневзвешенная ставка по ипотеке в последний месяц лета 2023 года составила 8,04%, 2022 года – 6,67%, а 2021 – 7,78%.
- В начале осени многие клиенты в ожидании изменения параметров льготных госпрограммам и грядущего роста рыночных ипотечных ставок, поспешили решить квартирный вопрос на приемлемых для себя условиях. Так, жители Нижегородской области в сентябре оформили в ВТБ более 690 жилищных кредитов на общую сумму 3 млрд рублей, на четверть больше, чем в августе, - рассказала эксперт пресс-службы ВТБ в ПФО.
Что ждет рынок недвижимости?
Эксперты прогнозируют «охлаждение» рынка ипотеки в ближайшее время. Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» Ярослав Баджурак отмечает, что нововведения для программ с господдержкой также снизят доступность кредита на жилье.
- По оценкам замглавы Минстроя, рост первого взноса льготной ипотеки на 5% может снизить спрос на новостройки на 20%. Сопоставив этот прогноз с данными нашего онлайн-спроса за август (плюс 22%), можно говорить о том, что ажиотаж потребителей сойдет на нет. То есть меры подействуют, - говорит Ярослав Баджурак.
Ситуация на рынке первичной и вторичной недвижимости сложится неоднозначной. Исполнительный директор нижегородского агентства «Адрес» Сергей Петров рассказал, что продажа квартир от собственников уже сейчас заметно «проседает». Вторичное жилье малоинтересно покупателям недвижимости. Ввиду того, что ставки по ипотеке возросли, люди будут более тщательно выбирать квартиры или дома от собственников для покупки.
- Люди будут стараться выбирать максимально «готовые варианты», т.е. квартиры с уже хорошим ремонтом, отделкой и т.д. , потому что из-за возросших условий ипотеки им не захочется тратить еще больше средств на улучшение жилищных условий. Покупатели будут больше обращать внимание на «первичку», - пояснил Сергей Петров.
Такого же мнения придерживается главный аналитик «Совкомбанка» Наталья Ващелюк.
- Доступность покупки квартир на вторичном рынке с высокой вероятностью снизится из-за роста процентных ставок. Через несколько месяцев ситуация может улучшиться, если продавцы будут готовы снижать цены. На первичном рынке доступность покупки квартиры, скорее всего, также уменьшится, - прогнозирует Наталья Ващелюк.
Однако «сбрасывать со счетов» недвижимость от собственников не стоит. Сергей Петров говорит, что вторичный рынок недвижимости продолжит конкурировать с первичным.
- Вторичное жилье в плане покупки хорошо тем, что здесь есть больше маневренности для покупателей, возможен торг. В связи с выросшими процентами по ипотеке люди, не имеющие возможности вложить больше средств в покупку, будут вынуждены «ужиматься» - брать квартиры меньшей площади или в другом районе, где подешевле. Первичный рынок недвижимости в Нижегородской области в этом плане проигрывает вторичному, поэтому покупатели обратят внимание именно на жилье от собственников, - поделился Сергей Петров.
ЦБ спрогнозировал, что ключевая ставка в ближайшем будущем может еще вырасти. Однако пока среди нижегородцев нет ажиотажа в плане покупки квартир или домов в ипотеку. По словам Сергея Петрова, люди решили переждать и посмотреть, как будет меняться ситуация со ставкой.
- Люди помнят ситуацию 2022 года, когда ключевая ставка резко выросла, все старались взять жилье до того момента, как ставка возрастет еще больше. А потом ЦБ стал понижать ключевую ставку, и людям пришлось решать вопросы по рефинансированию своих ипотек, - отметил Сергей Петров.
Какие перспективы?
Следующее заседание по ключевой ставке состоится 27 октября. Пока неизвестно, в какую сторону «махнет» процент. Однако глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что ждать сценария 2014 и 2022 годов, когда при резком подъеме позже происходил резкий спад, не следует.
- В этот раз ситуация другая. Мы повысили ключевую ставку из-за реализации инфляционных рисков. И будем удерживать ее на высоких уровнях достаточно продолжительное время — до тех пор, пока не убедимся в устойчивом характере замедления инфляции, - пояснила глава финансового регулятора России по итогам заседания Совета директоров Банка России 15 сентября.
Ипотечный брокер, руководитель компании «Доступная ипотека» Елена Молокова говорит о том, что ставка будет только расти. На это повлияют высокий темп инфляции, усиление кредитно-денежной политики и ослабление рубля.
- Но есть и позитивное: семьи с детьми будут поддерживать. Допускаю, что льготную ипотеку для этой категории сохранят. Однако вряд ли при высокой ключевой мы будем наблюдать низкую ставку в 6% и 8% по господдержке, возможно, что сделают ограничения и лимиты по семейной ипотеке и плавающую ставку, - говорит Елена Молокова.
Исполнительный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру» также прогнозирует, что вырастет количество сделок по переуступке ипотеки. Люди будут покупать квартиры вместе с ипотекой по ставке продавца. С начала 2023 года спрос покупателей на такой вид сделок вырос на 50%.
