С 1 апреля 2025 года в России вступил в силу закон, согласно которому подрядчики по индивидуальному жилищному строительству (ИЖС) освобождаются от налогов при использовании эскроу-счетов. Поговорили с экспертами о том, как изменения повлияют на стоимость загородного жилья.
В чем суть изменений?
По новому закону от НДС освобождаются подрядчики ИЖС. Льгота работает при выполнении работ по договору строительного подряда с использованием счетов эскроу. С 1 марта этот механизм распространили на рынок загородной недвижимости. Таким образом, нововведение должно существенно снизить себестоимость домов для части застройщиков.
Для использования эскроу-счета и применения льготы по НДС нужно соблюсти определенные условия. Основное – земля должна быть у гражданина в собственности или предоставлена ему в аренду. В случае с ИЖС применение эскроу-счета является факультативным, то есть механизм применяется по желанию сторон. Льгота доступна исключительно для договоров, заключенных в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2024.
Справка
Эскроу-счета – это банковские счета, которые созданы для снижения рисков при покупке недвижимости. Покупатель вносит средства в банк, а застройщик получает сумму только после завершения строительства.
При этом на застройщиков использование эскроу-счетов накладывает ряд обязательств.
«В частности, застройщик должен быть зарегистрирован в ЕИСЖС (Единой информационной системе жилищного строительства) и иметь идентификатор. Он присваивается после того как подрядчик раскрыл в этой системе информацию о себе как юрлице или ИП», – рассказала порталу «Живем в Нижнем» юрист по недвижимости, руководитель фирмы «Прецедент» Елена Никоненкова.
В Нижегородской области с привлечением эскроу-счетов для ИЖС готовы работать 53 подрядчика. По данным ДОМ.РФ, среди них есть как организации, так и индивидуальные предприниматели.
Станет ли дешевле строительство дома?
По оценкам ДОМ.РФ, отмена налога позволит удешевить строительство дома за 7,8 млн рублей на 600 000 рублей. Это примерно 20% от стоимости услуг подрядной организации. При этом эксперты нижегородского рынка недвижимости не так позитивны в своих оценках.
«Сложно предугадывать насколько данная льгота будет выгодна подрядчикам и покупателям. Визуально кажется, что это экономия 20%, но все не так линейно. Рынок подрядных услуг ИЖС, в отличие от многоквартирных домов, насыщен мелким и средним бизнесом. Для него проектное финансирование строительства – спорный по выгоде момент. Да и дополнительные затраты на банковские услуги и необходимость соответствовать требованиям ЕИСЖС могут не понравиться мелкому бизнесу. Так что прогнозируемое экспертами снижение издержек на 15-20% актуально в основном для крупных игроков, строящих за свой счет», – объяснила Елена Никоненкова.
«При строительстве ИЖС маржинальность и так невелика по сравнению с многоквартирными домами. В многоэтажном строительстве на десяти сотках строится 17-этажный дом, а на той же территории за городом – дом для одной семьи. При этом стоимость земли растет. Последние торги показывают, что земля уходит не по кадастровой стоимости, а по коммерческой. Торги проходят в режиме аукциона, и ценники взвинчиваются. В связи с этим ожидать каких-то движений в сторону снижения цены не стоит», – считает эксперт по рынку загородной недвижимости, руководитель агентства «Никитин Групп» Алексей Никитин.
По его словам, подрядчикам ИЖС невыгодно использовать эскроу-счета.
«Подрядчик берет свои деньги, строит на них дом, а деньги покупателя ложатся на эскроу-счет. В многоквартирном строительстве смысл в том, что эскроу-копилка наполняется деньгами. Застройщик может получить под эти деньги проектное финансирование под 1%. В ИЖС до этого не дошли – тут предлагается просто положить деньги, а вариантов проектного финансирования нет», – объяснил Алексей Никитин.
Стоит ли ждать снижения цен?
Эксперты единодушны в том, что снижение стоимости загородной недвижимости для покупателей – это маловероятный сценарий.
«Есть мнение, что новая льгота почти никак не скажется на покупателях. Цена продажи все равно будет подтягиваться к среднерыночным показателям. Вероятно, большая часть мелких и средних застройщиков не захочет использовать эскроу-счета. Получается, что мелкий застройщик должен сначала увеличить свои расходы, а потом снизить за счет льготы по НДС. Так что такая льгота будет применима для крупных застройщиков. Они при наличии оборотных активов смогут сделать свое ценовое предложение более лояльным для покупателя», – считает Елена Никоненкова.
«Клиентам точно не стоит ждать снижения стоимости. Следствие принятого закона – это то, что дома будут расти в цене не так быстро, как могли бы. По моим оценкам, общее удорожание будет в районе 10-15% в этом сезоне», – считает Алексей Никитин.
