С момента отмены массовой льготной ипотеки на новостройки прошло пять месяцев, поэтому уже можно оценить первые последствия. Корреспондент портала «Живем в Нижнем» пообщался с экспертами о том, что происходит с ипотечным сегментом сейчас, каковая ситуация с оставшимися льготными программами и стоит ли ждать снижения цен.
Есть ли спрос после завершения массовой программы на новостройки?
С 1 июля текущего года завершила действие программа массовой льготной ипотеки на жилье в новостройках. С 2020 года субсидирование государством процентной ставки стимулировало спрос на первичном рынке. Как отметил глава Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов Сергей Левшин, отмена льготной ипотеки сильно повлияла на продажи квартир в новостройках.
«Первичный рынок просел и просел значительно – и по спросу, и по объему продаж. Рынок новостроек очень тяжело переживает рост ключевой ставки, а сейчас ведутся разговоры о том, что в декабре будет очередное повышение. Уже на данный момент банки подняли базовые процентные ставки чуть ли не до 27%. В такой ситуации человек покупает одну квартиру себе и четыре ее стоимости выплачивает банку в виде процентов», – рассказал эксперт.
Несмотря на падение спроса, нижегородцам не стоит рассчитывать на падение цен на новое жилье.
«У Нижегородской области есть свои особенности. Дело в том, что в нашем регионе дефицит новостроек. Так, в Нижнем Новгороде строится порядка 450-500 тысяч кв. м. нового жилья в год. Например, в Краснодаре, который по количеству населения сопоставим с Нижним Новгородом, строят в десять раз больше. По той же причине застройщики не могут предлагать какие-то существенные скидки – в других регионах дисконты могут составлять 30-40%. Если в целом посмотреть на строительный рынок, то можно увидеть, что стоимость стройматериалов растет, с трудовыми ресурсами тоже есть проблемы. Макроэкономическая нестабильность оказывает свое влияние. Некоторые застройщики начали распродавать свои участки из-за того, что спрогнозировать ситуацию на рынке очень сложно», – рассказал Сергей Левшин.
Проблему с недостатком строящегося жилья не решает даже выход на нижегородский рынок федеральных девелоперов.
«К нам заходят застройщики федерального уровня, и мы, конечно, это приветствуем, потому что в какой-то степени это разрушение монополии и предложение более широко ассортимента жилья. Федеральные застройщики приносят за собой новый стандарт, поэтому наши компании вынуждены перенимать передовые практики. Но на объемы строительства и на объемы планируемой сдачи квадратных метров это не влияет – ввод жилья остается на том же уровне», – отметил наш собеседник.
Ситуация на вторичном рынке жилья обстоит лучше. Нижегородцы стали активнее приобретать недвижимость за наличный расчет.
«Естественно, после отмены массовой льготной ипотеки покупатели повернули в сторону вторичного жилья, но спрос не вырос в разы. По опыту нашего агентства, которое в основном занимается вторичными сделками, на данный момент растет процент сделок за наличный расчет. Сделки на вторичном рынке идут в основном на суммы до 10 млн рублей. Если посмотреть на жилищный фонд а регионе, то это, по большей части, не очень новые дома – хрущевки и брежневки, ценовой диапазон которых составляет от 4 до 10 млн рублей. Дело также в том, что это те суммы, за которые люди могут позволить себе купить недвижимость без привлечения банковских кредитов», – рассказала глава НГСР.
Как поменялась ИТ-ипотека?
Летом сложнее стало оформить льготную ипотеку для ИТ-специалистов. С начала августа были скорректированы условия льготных кредитов. Основные изменения:
– повышение базовой процентной ставки до 6%
С 1 августа процентная ставка по ИТ-ипотеке выросла на 1% – ранее можно было оформить заем со ставкой 5% годовых.
– требования к доходу сотрудников ИТ-компаний
Теперь минимальная заработная плата за последние три месяца для специалистов из городов-миллионников должна составлять 150 000 рублей, а для остальных городов – 90 000 рублей. Ранее требования по зарплате предъявлялись только к заемщикам старше 35 лет.
– изменение максимальной суммы кредита
До 1 августа ИТ-специалисты из городов-миллионников могли оформить кредит на сумму до 18 млн рублей. Теперь для всех регионов максимальная сумма кредита составляет 9 млн рублей.
– новые требования к работодателям
Теперь компания должна быть не только аккредитована в Министерстве цифрового развития, но и получать налоговые льготы. Ключевое изменение – это исключение из программы компаний, зарегистрированных в Москве и Санкт-Петербурге. Новые условия должны заметно сократить объемы выдачи, так как эти города являются лидерами по количеству компаний, работающих в сфере информационных технологий. По данным исследования проекта «Контур.Фокус», в столице зарегистрировано почти 50,7 тысячи ИТ-компаний, в Питере – почти 19,2 тысячи компаний. В Нижегородской области, для сравнения, работают 4 тысячи ИТ-компаний. Причем нижегородцы, работающие на столичные организации, но проживающие в родном регионе, тоже не смогут получить льготную ипотеку. Это связано с тем, что регион трудоустройства потенциального заемщика определяется по справке 2-НДФЛ и КПП организации.
Ужесточенные условия уже сказались на объемах выдачи льготных кредитов – в августе, после вступления в силу изменений, показатели оформления упали в 17 раз по сравнению с июлем, когда кредиты еще выдавали по старым условиям. Объем выдачи, по данным ДОМ.РФ, сократился с 30,2 млрд до 1,76 млрд рублей.
Сейчас правительство хочет скорректировать условия льготной ИТ-ипотеки в части того, чтобы проживающие в регионах сотрудники, трудоустроенные в московских и петербургских компаниях, могли купить жилье по льготной ставке. О возможности изменения параметров льготной ипотеки «Известиям» рассказал замминистра финансов РФ Иван Чебесков. Однако корректировка условий программы будет поддержана министерством финансов только в том случае, если нововведения не будут сильно изменять параметры программы.
Уехать жить за город – реальное решение?
Пока что не определена судьба еще одной программы – сельской ипотеки. Это самый дешевый кредит, который предлагается на данный момент на рынке недвижимости, – ставка по нему составляет до 3%. Программа является бессрочной, однако ее условия также могут скорректировать. О перспективах сельской ипотеки мы поговорили с риэлтором и специалистом по рынку загородной недвижимости в Нижегородской области Алексеем Никитиным.
«На данный момент мы не видим какого-то сильного оттока в покупательских заявках на рынке загородной недвижимости, однако мы видим отток в сделках. Связано это с тем, что на данный момент финансирование «рваное». Основное финансирование, а именно сельская ипотека, закрыто до февраля 2025 года. Новые лимиты выделят в январе, но до банков они дойдут к февралю. Семейная ипотека на данный момент выдается отдельными блоками. Из-за этого остаются только сделки за наличный расчет и сделки по рыночным ипотечным ставкам, но они составляют очень небольшой процент. Это примерно 15-20% от общего числа покупок. Поэтому сейчас действительно можно говорить о снижении спроса. При этом снижения цен ждать не стоит – застройщики, скорее всего, в текущей ситуации снизят темпы строительства, но не будут урезать стоимость», – рассказал Алексей Никитин.
В 2024 году отмечается повышенный спрос на сельскую ипотеку.
«В этом году лимиты по сельской ипотеке закончились уже в августе. Квоты, которых должно было хватить 12 месяцев, закончились за восемь. Дело в том, что сельская ипотека самая дешевая из всего того, что сейчас предлагается на рынке. Даже при ставках 15-16% человек в среднем переплачивал около 12 миллионов с 6 миллионов, оформленных в кредит. А при сельской ипотеке по тем же параметрам переплата значительно меньше. 3% – это меньше, чем инфляция, поэтому сельская ипотека выгоднее, чем наличные деньги в кармане семьи», – отметил наш собеседник.
Главный кредитор по сельской ипотеке – Россельхозбанк – остановил прием новых заявок по льготной программе. Алексей Никитин считает, что дополнительного финансирования и возобновления выдачи кредитов по сельской ипотеке в 2024 году ждать не стоит.
«Иногда выдача возобновляется при перераспределении кредитов. Например, у каких-то банков остались квоты, их собирают и отдают Россельхозбанку, чтобы можно было выдать займы предварительно одобренным клиентам. А так нам придется ждать 2025 года, потому что бюджет на 2024 год по программе сельской ипотеки уже исчерпан. Иногда людей вводит в заблуждение такая информация, что выделены дополнительные деньги на финансирование сельской ипотеки. Но есть два варианта финансирования – выдачи новых кредитов и субсидирования ставки по ранее выданным ипотекам. Вот эти дополнительные деньги идут на поддержание старых займов», – объяснил Алексей Никитин.
Субсидирование ставок по сельской ипотеке обходится государству очень дорого, поэтому льготные программы стараются сделать более адресными. Так, в начале августа этого года Минсельхоз предложил проект решения правительства, согласно которому условия выдачи сельской ипотеки значительно корректируются. Предлагается ограничить действие программы на территориях, которые находятся на расстоянии ближе чем в 50 км от городов-миллионников и в 30 км от городов, население которых превышает 100 000 человек. Однако информации о том, действительно ли изменятся условия программы, пока что нет.
«Спрос на сельскую ипотеку сохранится и при изменении условий, однако будут ли приняты эти изменения, никто не знает. Разговоров много, а документа пока что не существует», – отметил эксперт.
