С начала июля завершается программа массовой льготной ипотеки на новостройки. После этого купить квартиру в новом доме с пониженной процентной ставкой смогут только определенные категории граждан. Портал «Живем в Нижнем» вместе с экспертами разбирался, как отмена льготных кредитов повлияет на нижегородский рынок недвижимости.
Что произойдет с госпрограммами по ипотеке с 1 июля?
На данный момент действуют несколько программ, которые помогают получить ипотеку на льготных условиях:
- Семейная ипотека
- «Господдержка»
- ИТ-ипотека
- Сельская ипотека
- Дальневосточная ипотека
- Арктическая ипотека.
В этом году завершаются три из них – ИТ-ипотека, массовая ипотека на новостройки под 8% и семейная. Крайний срок по двум из них назначен на 1 июля. Если льготную программу для семей решено продлить, то «Господдержка» перестанет действовать. По словам представителей федеральных властей, программа массовой льготной ипотеки на новостройки уже выполнила свои задачи. В Центробанке считают, что большой спрос на эту льготу разгоняет цены на первичное жилье и увеличивает ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком. Правительство намерено сохранить адресные ипотеки, уходя от массовой. В конце 2024 года заканчивается срок действия еще одной программы - для специалистов сферы информационных технологий. Продление этой льготы также находится под вопросом.
Какова ситуация сейчас?
По словам экспертов, на нижегородском рынке недвижимости на данный момент наблюдается некоторое оживление.
«Последние недели доживает льготная ипотека, поэтому несколько вырос спрос: все пытаются запрыгнуть «в последний вагон». В связи с этим показатели по оформлению льготных кредитов на жилье довольно хорошие: они опережают примерно на 30% предыдущий месяц. Активно берут сельскую ипотеку – она тоже является льготной. На данный момент эта программа предлагает самые выгодные условия, если не брать в расчет арктическую и дальневосточную ипотеки. Под льготы на недвижимость в сельской местности подходит значительная часть жилья, которая предлагается на рынке в Нижегородской области. Отмечается ужесточение требований к выдаче: повышение первоначального взноса, требований к размеру предельной долговой нагрузки (ПДН). Если раньше допускался показатель ПДН до 80% в семейном бюджете, то сейчас требования намного жестче. Важно отметить, что на данный момент наблюдается большое количество отказов в оформлении ипотеки», - отметил Сергей Левшин.
«Мы все понимаем, что у нас заканчивается действие большинства льготных ипотечных программ по субсидированию ставок для новостроек. Практически все банки принимают заявки от новых клиентов на льготную ипотеку только до конца этой недели. Это, конечно, сказывается на рынке – некоторое оживление существует, потому что все пытаются купить жилье на выгодных условиях. Дальше останется ограниченный пакет государственных программ. Мы пока точно не знаем, как эти программы будут выглядеть. Очень важный вопрос – это размер первоначального взноса, он уже в конце прошлого поменялся с 20% до 30%. Это довольно серьезное изменение, потому что цена объекта у нас теперь немаленькая, и 10% – это довольно серьезная разница», - отметила Елена Соловьева.
Снизится ли спрос на жилье в новых домах?
Отмена массовой льготной ипотеки на новостройки может повлиять на спрос на жилье в новостройках.
«После 1 июля рынок ждет определенное затишье, потому что те ставки, которые существуют, мягко говоря, мало приемлемы для большинства семей. Проблема упирается в ежемесячный платеж. Например, при ставке 10% при покупке однокомнатной квартиры за 6 млн рублей можно было бы платить чуть больше 40 000 рублей в месяц, а при ставке 18,5% платеж составит около 90 000 рублей. Не каждая семья готова ежемесячно отдавать такую сумму»,- считает Елена Соловьева.
«Агентства недвижимости, которые делали акцент на продажу жилья в новостройках, почувствуют падение продаж. Для тех, кто в основном занимался „вторичкой“, каких-то кардинальных изменений не произойдет», - отмечает Сергей Левшин.
«Спрос на жилье в новостройках может несколько упасть, оно будет продаваться не так активно», - рассказала Ольга Миронова.
Как сокращение льготных программ повлияет на вторичный рынок?
В вопросе взаимовлияния рынков первичной и вторичной недвижимости мнения экспертов разошлись.
«Завершение массовой льготной программы на новостройки уже стимулирует вторичный рынок недвижимости в Нижегородской области. «Первичка» в среднем на 20% дороже, чем «вторичка». Еще с середины прошлого года люди стали интересоваться вторичным жильем, потому что у него есть определенные плюсы. У людей есть возможность сразу переехать. Кроме того, многие застройщики сдают жилье без ремонта, поэтому придется заложить в бюджете дополнительные расходы. Вторичное жилье бывает разное: это может быть дом, который сдан год назад. Он остался новым, но в него можно сразу переехать. «Первичка» привлекала покупателей льготной ипотекой. Так как теперь льготы будут ограничены, вторичный рынок займет достойное место», - считает Елена Соловьева.
Ольга Миронова также отмечает, что отмена льготных программ на первичном рынке будет стимулировать спрос на вторичное жилье.
«Завершение льготной программы на новостройки не обязательно скажется на «вторичке». На самом деле, сильной взаимозависимости между рынками вторичной и первичной недвижимости не наблюдается. Рынок «вторички» отвязался от рынка «первички», и это объясняется, в первую очередь, разными условиями финансирования. Рынки могут влиять друг на друга, но прямой зависимости я здесь все-таки не вижу», - поделился Сергей Левшин.
Стоит ли ждать снижения цен на квартиры
«Если не будет каких-то других льготных программ финансирования в таких же объемах, которые мы видели в последние годы, то стоит ждать корректировки цен на рынке жилья в новостройках. Однако сильно по уровню цен мы не откатимся. Тут играют роль другие факторы – уровень инфляции, стоимость стройматериалов и работ, дефицит рабочей силы. В связи с этим рынок первичной недвижимости не может сильно «просесть» по ценам. Вполне вероятна ситуация стагнации. Застройщики будут не готовы сильно снижать цены, а покупатели не смогут при тех финансовых условиях, которые предлагают банки, приобретать жилье в ипотеку, потому что ежемесячный платеж станет слишком обременительным для семейного бюджета», - отметил Сергей Левшин.
«Если говорить о возможности снижения цен, то это очень сильно зависит от количества предложений на рынке. В Нижнем Новгороде строится не очень много жилья по сравнению с другими городами-миллионниками. А дефицит всегда ведет к повышению стоимости. При той ситуации на рынке, которая наблюдается сейчас, даже при более низком спросе снижение цен маловероятно. Возможны какие-то акции от компаний, но они будут зависеть от планов конкретного застройщика», - считает Елена Соловьева.
«Цены на первичном рынке с помощью льготной ипотеки завышены, и мы ожидаем не падения цен, а их стабилизации. Из-за того, что стоимость жилья в новостройках стала выше, за ним потянулась «вторичка». Нижегородцы закредитованы всего на 30%, у нас есть еще огромное поле для работы в плане ипотеки», - сказала Ольга Миронова.
Как стоит действовать тем, кто планирует приобретение жилья?
Нижегородцам не советуют совершать необдуманные покупки недвижимости на волне ажиотажа.
«Панические покупки в данный момент совершать точно не надо. Я всегда говорю, что в ситуации приобретения недвижимости лучшие друзья – это риэлтор и калькулятор. Нужно садиться и считать под руководством опытного специалиста, какое предложение будет выгодным, и спокойно принимать решение. Загадывать, что будет дальше и как будет складываться ситуация на рынке недвижимости в перспективе, – нерационально. Оставьте игры на рынке недвижимости профессиональным инвесторам. Если вам необходимо приобрести жилье и есть возможность сделать это в нынешних финансовых условиях – нужно совершать покупку сейчас», - отметил Сергей Левшин.
«Недвижимость – это очень серьезный шаг и большие деньги, поэтому торопиться не надо. Получается купить квартиру с льготной ипотекой - надо это делать. Если нет, значит, появится какой-то другой вариант. Мы уже привыкли к качелям на рынке, условия могут поменяться. Если говорить о покупке здесь и сейчас, то, на мой взгляд, ситуация благоприятная. Главное, чтобы ваш доход позволял гасить ипотеку», - поделилась Ольга Миронова.
«У каждого свой путь в этой ситуации. Если говорить об ИТ-ипотеке, то ее часто оформляют молодые люди, у которых есть возможность подождать, тем более программа действует до конца года. Если говорить о семейной ипотеке, то многие люди уже приобрели жилье осенью прошлого года, когда условия были более выгодными», - сказала Елена Соловьева.
Когда ситуация на рынке недвижимости стабилизируется?
«Власти ставят задачу сократить долю кредитов, выдаваемых по льготным программам, до 20-25% от общего объема. То есть, льготные программы будут постепенно сворачивать. С одной стороны это будет непросто, с другой – будет происходить постепенное оздоровление рынка. Эту разницу, которая возникает между льготной ипотекой и стандартным кредитом, оплачивает государство, и оно с трудом выдерживает такую финансовую нагрузку. Чем более рыночными будут условия, тем «нормальнее» будет рынок недвижимости. На адаптацию потребуется время, но не думаю, что она займет больше года», - рассказал Сергей Левшин.