Корреспондент портала «Живем в Нижнем» поговорил с президентом Нижегородской гильдии сертифицированных риэлторов (НГСР) Сергеем Левшиным о ситуации в Нижегородской области, спросе на новостройки и ипотеке в 2024 году.
– Каковая ситуация на нижегородском рынке недвижимости в начале 2024 года?
– Ситуацию на рынке недвижимости можно охарактеризовать как вполне предсказуемую. Она обусловлена теми вводными условиями, которые нам предоставляет рынок финансирования для покупки жилых помещений на вторичном рынке недвижимости и первичном – в новостройках. Поднятие ключевой ставки и удержание ее на высоких уровнях не позволяют увеличить количество сделок. В связи с этим наблюдается некоторая стагнация, увеличение сроков экспозиции объектов недвижимости.
Первичный рынок, если выражаться простым языком, просел на очень серьезные показатели. Сейчас доля ипотечных сделок по первичному рынку составляет около 15%, хотя перед Новым годом она приближалась к 45%. В некоторых регионах этот показатель обгонял даже вторичный рынок недвижимости. Если говорить о вторичке, то она, на удивление, чувствует себя довольно неплохо. Жилье покупают, увеличилось количество сделок за наличные средства. При этом ипотечные ставки пугают далеко не всех, оформляется ипотека и на 17% и 18% годовых в различных банках. Рынок недвижимости уже переживал подобные ситуации.
Конечно, аналогичных вызовов не было, но падение спроса и стагнацию мы уже видели. Довольно быстро рынок и покупатели привыкают, сделки начинают идти. Мы не ожидаем резких движений и изменений ключевой ставки, скорее всего, она останется на этом же уровне. Сейчас люди стараются сохранить свои сбережения. Это делается либо с помощью вкладов, процент по которым сейчас довольно высокий, либо с помощью покупки недвижимости. Многие понимают, что самое надежное вложение – это квадратные метры.
– Недавно появились данные, согласно которым Нижний Новгород занимает второе место в стране по темпу роста цен на новостройки. Как такая динамика влияет на спрос?
– Если опираться на разные аналитические источники, то видно небольшое ползучее увеличение цен. Но в этой ситуации очень важно понимать, что это цены предложения. В них не отображены какие-то скрытые скидки, акции. Это стоимость, которая обозначается в рекламных предложениях. В некоторых случаях такие цены могут быть маркетинговым ходом.
– Растет ли доля жилья, приобретаемого в ипотеку, в Нижегородской области?
– Буквально недавно были опубликованы данные по некоторым регионам. Из них видно, что увеличивается количество сделок за наличный расчет. Если рассматривать ипотеку, то мы можем говорить в относительных цифрах (соотношение между первичкой и вторичкой), а можем судить по количеству сделок. В абсолютных цифрах, конечно, просело и первичное, и вторичное жилье. А если говорить о взаимоотношении сегментов, то рекорды сейчас бьет индивидуальное жилищное строительство, которое еще буквально полтора года назад занимало от общего ипотечного кредитования 5-6%, а сейчас уже достигает 15%.
– Срок действия льготной ипотеки на новостройки заканчивается 1 июля, и есть вероятность, что программу продлевать не будут. Как это может повлиять на рынок?
– Конечно, любое сокращение финансирования влияет на рынок. Очень хорошая новость – это продление семейной ипотеки до 2030 года. Все льготные программы действуют на первичное жилье, именно они «драйвили» рынок новостроек. Сейчас еще действуют программы льготной, семейной, арктической ипотеки, ипотека на новых территориях. Любое финансирование жилищных программ благоприятно сказывается на рынке недвижимости. Единственное, о чем забыло правительство, – это рынок вторичного жилья. Мы как риэлторы считаем, что вторичный рынок тоже нужно стимулировать, предлагать льготные программы.
– Какова ситуация на рынке вторичного жилья?
-В прошлом году мы видели, что рынок вторички проседает. Если поставить себя на место рядового покупателя, то понятно, почему выбор делался в пользу новостроек. На квартиры на первичном и вторичном рынке, сопоставимые по стоимости, размер ежемесячного платежа в новостройках был в два раза меньше. Происходили такие ситуации, когда люди не смотрели даже на абсолютную стоимость квартиры, а обращали внимание только на ипотечный платеж.
– В 2024 продолжает действовать сельская ипотека. Как обстоит ситуация на рынке загородной недвижимости?
– Загородная недвижимость рискует повторить судьбу льготных программ на новостройки. Сейчас возник очень большой интерес к рынку ИЖС именно благодаря льготам, которые делают ипотеку дешевле. Кроме того, упрощенный вариант рассмотрения заявок и аккредитации застройщика, разрешение на строительство не только с подрядчиком, но и без него, когда покупатель и заемщик самостоятельно возводит дом, подняли популярность индивидуального жилищного строительства. Мы видим сейчас увеличение стоимости ликвидных земельных участков, строительных материалов, работ бригад подрядчиков. На данный момент частное строительство выгодно, но с учетом всех этих факторов прогнозируется увеличение стоимости конечного продукта, то есть индивидуального жилого дома на земельном участке. Кроме того, к частному дому необходимо подвести коммуникации, а стоимость этой услуги постоянно повышается.
-Где нижегородцы предпочитают строить частные дома?
– Индивидуальное жилищное строительство популярно везде. Активно строят в самом Нижнем Новгороде, в ближайшем пригороде – это 35-километровая зона. Уже сейчас пошла застройка второго «пояса» – это 50-60 километров от города. Естественно, потребитель выбирает земельные участки в организованных коттеджных поселках с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью. Места, где есть возможность организации досуга, детские сады и школы.
– Какие основные тренды рынка недвижимости вы можете выделить?
– Мы в очередной раз констатируем большую устойчивость рынка. Несмотря на изменения, макроэкономические события недвижимость остается самым консервативным инструментом вложения и сохранения средств. Жилье нужно всегда и всем, а люди у нас привыкли к катаклизмам экономического характера. Устойчивости рынка способствовала отличная работа нашего Центробанка и Минфина, которые в условиях беспрецедентного санкционного давления смогли сохранить относительную устойчивость рубля и обеспечить рост и производства, и сферы услуг. Потребление не упало, оно даже возросло. Все эти экономические факторы дают нам оптимистическое настроение и возможность делать положительные прогнозы по рынку недвижимости. Да, застройщикам придется делать скидки и идти на какие-то уступки, но рынок развивается.
– Жилья сейчас строится очень много, удается ли застройщикам распродавать такое количество квартир?
– Единая информационная система жилищного строительства показывает, что у нас около 40% нераспроданного жилья. Но это цифра близка к нормальной. У застройщиков нет цели распродать все здесь и сейчас. Есть, конечно, небольшая просадка, но формируется отложенный спрос. Когда есть какие-то скидки и акции, люди очень хорошо на них откликаются, идет оживление рынка.
– Стоит ли нижегородцам ждать, пока Центробанк опустит ключевую ставку, или нужно приобретать жилье сейчас?
– Финансовые аналитики не видят причины для снижения ключевой ставки в ближайшие несколько месяцев. Инфляция прекратила свой рост, но до снижения до целевых параметров еще очень далеко. После повышения ключевой ставки отклик по показателям инфляции происходит через некоторое время, в течение двух-трех месяцев ожидаем примерную такую же процентную ставку.
