Пенсионеры продают квартиры, получают деньги, а потом возвращают себе жилье, оставив покупателя ни с чем. И это не мошенничество, а судебная практика. «Эффект Долиной» — новая реальность рынка недвижимости, где сделка может быть отменена спустя месяцы. Директор юридической фирмы «Прецедент» Елена Никоненкова рассказала порталу «Живем в Нижнем», как обезопасить себя при покупке «вторички».
Как работает «пенсионерская схема»?
Рынок вторичной недвижимости захватил так называемый «Эффект Ларисы Долиной». Суд вернул российской певице квартиру, которую она продала под влиянием мошенников. Покупательница Полина Лурье лишилась денег, а жилье так и не получила. После этого подобные случаи стали распространенным явлением. По данным МВД, в 41% решений по таким делам покупатель остается и без купленной квартиры, и без денег.
При этом сама схема с оспариванием сделки после продажи недвижимости не нова.
«Еще на заре моей уже двадцатилетней практики у меня было дело, где оспаривалась сделка со стороны продавца. В этом случае бабушка утверждала, что не собиралась продавать квартиру. В результате комплексной психолого-психиатрической экспертизы было установлено, что, невзирая на диагнозы, пенсионерка вполне отдавала отчет своим действиям и понимала правовые последствия подписания договора купли — продажи», — рассказала юрист по недвижимости Елена Никоненкова.
Часто «введение в заблуждение» проскальзывало в практике в делах об обращении взыскания на заложенное имущество, говорит эксперт. Например, бабушка решила помочь проигравшемуся внуку взять деньги в долг и отдала в залог свою квартиру. Потом пенсионерка оспаривала сделку как мнимую. Якобы внук ввел ее в заблуждение, а доверенность она ему дала, потому что любила.
Сейчас же «пенсионерская схема» получила широкое распространение. Как отмечают в Российской гильдии риэлторов, за последний год число судебных споров, в которых бывшие владельцы пытаются вернуть квартиру, увеличилось на 15-20%.
«Практика начала сворачивать с очень жестких решений по отмене сделок, совершенных под влиянием обмана. Однако до полного формирования структурированной позиции судов еще далеко», — отметила Елена Никоненкова.
Что нужно проверить при покупке квартиры на «вторичке»?
При покупке квартиры на вторичном рынке важно проверить:
- Правоустанавливающие документы — договор купли-продажи, дарения и т.д.
- Подтверждение возможности распоряжения правом — обременения, дееспособность, финансовая неустойчивость и прочее.
- Возможность обеспечения приемлемой безопасности сделки в условиях, заявленных сторонами. Сюда попадают различные варианты и сложности с оплатой, альтернативные сделки, отлагательные условия и т.п.
- Технические характеристики помещения, например, была ли реконструкция.
- Права зарегистрированных лиц, но не собственников, например, право пожизненного пользования.
Однако привычный список документов не может полностью обезопасить покупателя в суде. Нужно тщательно проверять информацию о продавце. Многие данные можно получить в открытых источниках: проверить паспорт, судебные базы, базу данных ФССП, налоговые сведения.
«Я рекомендую моим заказчикам запросить у продавца кредитную историю из БКС, чтобы проверить его финансовую устойчивость. Помимо этого, пройтись по судебным базам, в том числе учитывать признаки неплатежеспособности контролируемых продавцом или его супругом компаний», — советует юрист.
Как защититься от «Эффекта Долиной»
Медицинские справки — это не панацея, но сильное подспорье в случае, если бывший владелец попытается оспорить сделку.
«Естественно, надо запросить справки о нахождении на учете — наркомания, алкоголизм, психиатрия. Особенно в случае с пожилыми людьми рекомендуется запросить заключение психиатра, именно с углублением в вопрос, способен ли человек отдавать отчет правовым последствиям своих действий и способно ли что-то влиять на его волю. К сожалению, большая часть людей воспринимает такие просьбы как оскорбление, но это уже выбор покупателя, принимать такие риски или нет», — говорит Елена Никоненкова.
В теории методом защиты может стать договор, в котором близкий для продавца человек становится его поручителем.
«При таком раскладе надо проверять еще и поручителя, но здесь невозможно угадать ни его будущую платежеспособность, ни его умысел в текущий момент», — предупреждает юрист.
Помогает и титульное страхование недвижимости. Полис защищает владельца от риска утраты права собственности из-за юридических проблем, связанных с прошлым объекта.
Какое решение предлагают власти?
На фоне массовых обсуждений «пенсионерской схемы» ситуацией озаботились в правительстве. Депутаты Госдумы РФ разработали пакет мер для борьбы с мошенничеством при сделках с недвижимостью с участием пенсионеров. Среди них — обязательное нотариальное заверение всех сделок и страхование, если человек продает свое единственное жилье.
Также власти могут ввести период охлаждения. Законопроект с соответствующей инициативой внесли в Госдуму. Депутаты предлагают проводить госрегистрацию сделки только через семь дней со дня заключения договора купли-продажи. Авторы законопроекта считают, что за это время можно выяснить, действует собственник жилья по своей воле или под влиянием мошенников.
